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La posibilidad de actualizar los valores catastrales, recurrir a subastas públicas para desarrollar terrenos baldíos y promover una mayor densidad urbana ha generado cuestionamientos durante la consulta del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), un instrumento que busca orientar el crecimiento de una metrópoli de más de 22 millones de habitantes.
En este escenario, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), que coordina el proyecto y su proceso de consulta, buscará ajustar la redacción del documento para aclarar los temas que han generado polémica, como el posible ajuste al impuesto predial y el aprovechamiento de terrenos baldíos, bajo un instrumento de carácter orientativo que busca coordinar la planeación metropolitana, sin sustituir las facultades de los gobiernos locales ni modificar por sí mismo sus disposiciones.
José Alfonso Iracheta Carroll, subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda de la dependencia, reconoció que algunas formulaciones requieren mayor precisión y sostuvo que el proceso de consulta permite corregirlas antes de la versión definitiva.
"La idea de este ejercicio es justamente identificar cuáles son o cómo se puede mejorar este instrumento y que sea mucho más claro, mucho más preciso, más acertado", explicó. Añadió que la dependencia está abierta a recibir propuestas de las entidades y de la ciudadanía, pues el objetivo es contar con una herramienta que permita coordinar decisiones entre gobiernos con atribuciones distintas.
La propuesta de actualización abarca 84 demarcaciones: las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y uno de Morelos. El documento de consulta registra 22 millones 191,698 habitantes con base en el Censo de Población y Vivienda del 2020.
Uno de los puntos que ha concentrado cuestionamientos es la propuesta de mejorar la información catastral y acercar los valores registrados a los comerciales, una medida que ha despertado dudas sobre sus posibles efectos en el impuesto predial.
Iracheta reconoció que las diferencias entre ambos valores cambian de un municipio a otro y que, en algunos casos, el valor catastral representa apenas una quinta parte del comercial. La brecha, explicó, dificulta conocer con precisión las condiciones del patrimonio inmobiliario en la metrópoli y contar con información suficiente para evaluar las políticas territoriales.
El subsecretario explicó que el predial tiene dos componentes básicos: el valor catastral que sirve como base y el porcentaje que se aplica para calcular el cobro. Por ello, una actualización de la base no implica necesariamente un aumento en el pago si las autoridades locales ajustan el otro componente. "El predial tiene dos componentes básicos: uno, el valor base, que es el valor catastral, y el segundo es el porcentaje de aplicación", dijo.
El funcionario sostuvo que los gobiernos locales han expresado que no buscan aumentar el impuesto predial, pero reconoció que la redacción sobre la relación entre los valores catastrales y comerciales será revisada. "Definitivamente se va a revisar para que tenga la precisión que requiere tener y que no genere interpretaciones que generan preocupación en donde no la hay", afirmó.
Otra de las propuestas bajo discusión contempla mecanismos para impulsar el aprovechamiento de predios vacíos o subutilizados, entre ellos la posibilidad de una subasta pública cuando sus propietarios no puedan desarrollar los terrenos bajo determinadas condiciones.
Iracheta admitió que la redacción de ese apartado no es clara y requiere ajustes, aunque sostuvo que el documento reúne instrumentos que las autoridades locales podrían adoptar conforme a sus facultades y marcos legales. "La redacción de esa sección en particular no es clara, se tiene que fortalecer", reconoció al responder sobre la posibilidad de una venta forzosa.
El subsecretario explicó que antes de recurrir a una subasta se buscaría dialogar con los propietarios, facilitar permisos y licencias y generar condiciones para que los proyectos puedan desarrollarse. "Primero, se discute con los propietarios cuando son sujetos a este proceso para que puedan desarrollar y tienen un plazo bastante amplio para hacerlo", expuso.
Si el dueño no puede impulsar el proyecto, el mecanismo descrito contempla la posibilidad de encontrar un comprador mediante una subasta pública, con el pago del valor de mercado al propietario. Sin embargo, su eventual aplicación dependería de las decisiones y disposiciones que adopten las autoridades competentes, pues el programa no establece por sí mismo una venta automática de propiedades.
El funcionario también reconoció que todavía no existe un inventario actualizado de todos los terrenos baldíos y subutilizados de la zona metropolitana. Sedatu procesa información satelital para identificar predios vacíos, antiguas fábricas, bodegas sin uso y otras áreas en abandono.
La discusión ocurre en una metrópoli donde el crecimiento urbano y la distribución de la vivienda plantean retos de movilidad y acceso a servicios. El diagnóstico del POZMVM identifica que amplios sectores de la población realizan viajes de más de 90 minutos por trayecto y que el costo del transporte puede representar hasta 40% del ingreso familiar en las periferias.
La propuesta plantea orientar la densificación hacia zonas con condiciones para aprovechar la infraestructura existente, pero la posibilidad de impulsar una mayor intensidad de construcción también generó cuestionamientos por el riesgo de modificar barrios sin considerar sus características.
Al respecto, Iracheta sostuvo que las propuestas no aplican de manera uniforme en toda la metrópoli, pues la viabilidad de cada intervención debe considerar la infraestructura, los servicios básicos, el espacio público, la conectividad, la ubicación y las características de cada barrio. "Esto es caso por caso porque la ciudad es muy diversa, muy diferente y dispar. No todo aplica en todos lados", puntualizó.
El documento también identifica la producción de vivienda asequible como uno de los desafíos metropolitanos, en un territorio donde la ubicación de los hogares y las oportunidades de empleo inciden en las distancias de traslado.
Iracheta reconoció que los trámites pueden prolongar la ejecución de una obra habitacional durante tres, cuatro o cinco años, con efectos sobre los costos financieros y administrativos que inciden en el precio final de las viviendas.
"Si vas a tardarte tres, cuatro o cinco años en impulsar un proyecto habitacional, pues solamente el costo financiero, el costo de los trámites, etcétera. Eso hace que no se haga la vivienda", explicó. Por ello, sostuvo que el programa busca facilitar permisos y reducir costos indirectos para hacer más viable la construcción de hogares asequibles.
La consulta pública servirá para integrar observaciones y precisar los apartados que han generado controversia. En la Ciudad de México, el Estado de México y Morelos estará abierta hasta el 22 de noviembre, mientras que en Hidalgo concluirá el 24 de octubre. Iracheta sostuvo que los cambios de redacción forman parte del proceso y no implican, por sí mismos, que deba prolongarse la consulta.